dimanche 10 février 2019

Visiter et chiffrer une maison ancienne

Une des principales réticence avant l'achat d'une maison ancienne, qu'elle soit des années 1980, 1970 ou avant 1930, c'est d'estimer le coût des travaux.
Beaucoup de personnes se résignent à construire une maison neuve, même de médiocre qualité, parce qu'ils ont peur des travaux, des coûts cachés, des surprises,...

Chiffrer avant d'acheter


Il y a à peine 50 ans, quand on souhaitait rénover un bien, ou sa maison, on le faisait soi-même, avec des amis ou la famille. On pouvait même construire sa maison soi-même. Aujourd’hui, c'est de plus en plus rare. La majorité des futurs propriétaires font appel à des entreprises, par manque de temps et de compétences.

La difficulté se situe avant l'achat.

Il faut d'abord bien s'informer sur le prix des biens sur un secteur géographique précis et ensuite appliquer des plus-value pour :
- Emploi : C'est le critère n°1 pour évaluer le prix d'une maison ou d'un appartement. Plus on sera proche des emplois potentiels, plus la valeur du bien augmente. Le nombre et la qualité des entreprises ont aussi de l'importance. Si une seule entreprise propose tous les emplois, la valeur du bien est diminuée.
- Exposition : On privilégiera bien sur le Sud, pour la luminosité et les apports solaires. Une maison très vitrée aura aussi plus de valeur.
- Situation : La proximité des écoles, collège, lycée, commerces, services médicaux, clubs sportifs, seront un avantage certain.
- Terrain : Une maison avec un extérieur, même réduit, sera plus recherchée. A l'inverse, une maison avec un très grand terrain sera moins recherchée du fait de l'entretien qui en découle.

On appliquera une moins-value si les critères précédents sont absents et aussi, en déduisant le coût des travaux à réaliser. 

Rénover, c'est un métier mais chiffrer des travaux aussi.

Il existe 2 façons de chiffrer des travaux. La première, c'est d'évaluer le coût des matériaux et le temps passer pour les réaliser soi-même.
La deuxième, c'est de les faire chiffrer par des entreprises.
Plus les travaux sont lourds et plus c'est évidemment compliqué.


Par expérience (plus de 15 ans de rénovations avec des dizaines de biens rénovés pour et par moi-même et par des entreprises pour mes clients), on a toujours tendance à sous-évaluer le temps passé et aussi le coût global.

Ce constat m'a permis de mettre en place des méthodes précises, pour ne rien oublier et évaluer le temps de façon précise.

Je crois qu'il est tout à fait impossible, pour une personne non expérimentée, de chiffrer des travaux de façon précise sans une aide ou une méthodologie.
J'exclus les travaux de rafraîchissement (changer un papier peint, un sol, ou ajouter une salle de bain).
C'est travaux sont faciles à estimer.

Je parle de rénovation lourde, complète ou semi-complète. Combien coûte la réfection d'une couverture, le remplacement de toutes les menuiseries, la reprise d'une charpente, de maçonnerie, la création d'une ouverture dans un mur porteur, l'installation d'un assainissement individuel,... Sans un chiffrage précis de ces travaux, il est périlleux d'acheter et souvent, on passe à côté des meilleurs affaires parce qu'on ne sais pas chiffrer.

Il est très compliqué, la plupart du temps, d'appeler des artisans pour qu'ils viennent chiffrer avant l'achat. Quel professionnel, surtout si il est bon, se déplacera pour chiffrer des travaux pour une maison qui ne vous appartient même pas ? Aucun ou presque. Les seuls qui prendront ce risque seront ceux qui n'ont pas de travail et donc les plus mauvais, en chiffrage, comme en travaux...

Donc quelles sont les solutions pour acheter et faire de bonnes affaires dans l'ancien, en estimant correctement le prix des travaux ?

Il n'en existe que deux.

La première, c'est de faire appel à un maître d’œuvre, qui pourra vous chiffrer rapidement et de façon précise le coût des travaux. Je propose cette prestation, pour l'instant uniquement en Auvergne.  
Pour en savoir plus, consulter ma page sur l'expertise conseil avant achat >>>


La seconde solution, pour chiffrer sérieusement vos travaux, c'est de le faire vous même, avec un support fiable et une méthodologie simple, qui a fait ses preuves.
Je vous propose de vous envoyer par mail, un tableau excel complet, qui vous permettra, de chiffrer tous types de biens et la plupart des travaux courants.
Ce tableau est rédigé dans l'ordre des travaux à réaliser. Il vous suffira de calculer les surfaces ou quantité à rénover, de l'intégrer dans votre tableaux et tous les calculs se feront automatiquement ! N'importe qui peut se servir de ce tableau, sans aucune connaissance en bâtiment.

Qu'elle est le contenu du tableau travaux ? 

Vous trouverez dans votre document, une liste de l'ensemble des lots que l'on trouve habituellement pour un chantier globale, par ordre d'intervention des artisans. Pour chaque lot, une liste complète de prix qui vous permettrons de chiffrer tous types de travaux courants traditionnels et écologiques :
01.Terrassement et réseaux (assainissement, électricité, telecom,...)
02. Maçonnerie (dalle, murs parpaing, béton cellulaire,...) ;
03. Charpente et couverture (charpente, traditionnel, fermette, appentis, tuile terre cuite, ardoises,...) ;
04. Isolation (laine de verre, ouate, laine de bois, liège,...) ;
05. Menuiseries (menuiseries PVC, aluminium, bois, bois alu,...) ;
06. Façade (enduit ciment, chaux, rejointoiement,...) ;
07. Plâtrerie (BA13, fermacel, plafond, murs, cloisons,...) ;
08. Électricité (pièce par pièces) ;
09. Plomberie, eau chaude (élement par élément, mitigeur, douche, wc à poser,...) ;
10. Chauffage (poele à bois, chaudière gaz, pac,...) ;
11. Carrelage et faience ;
12. Parquet (contre-collé, massif, stratifié,...) ;
13.  Peinture (enduit terre, chaux, peinture classique,...) ;

Pour chaque lot, une liste des travaux possible est indiquée, un prix au m², ou à l'unité. Les prix sont des montants moyens, constatés en Auvergne mais, ils sont sensiblement identiques sur toute la France, sauf dans les grandes villes.

Exemple de prix :                                              Prix M²   Surface  Total HT
Remplacement de tuiles type Oméga 13          120         100        12 000
Soufflage de ouate de cellulose ep. 40 cm         22         100          2 200 

En plus de ce fabuleux outils, une assistance personnalisée par mail, vous sera proposée après le premier mois d'achat, pour toutes les questions liées à votre projet de rénovation !

Si vous souhaitez devenir autonome dans votre acte d'achat et surtout ne pas rater une bonne affaire sans prendre le risque de sous estimer vos travaux, contacter moi par mail et je vous enverrai le tableau travaux pour seulement 199 euros ! et profitez également de l'assistance par mail pendant 1 mois. CONTACT >>>










2 commentaires:

  1. Bonjour Travaillez vous pour des projets d'outremer?

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    Réponses
    1. Bonjour, Pour les projets en Outremer, nous pouvons bien sur intervenir mais, tout dépend du projet. Vous pouvez me contacter par mail si vous souhaitez en dire plus sur ce dernier : info@bc-maison-ecologique.fr

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