samedi 28 décembre 2013

Constructeur, architecte ou maître d'oeuvre pour construire votre maison ?

Vous souhaitez faire construire votre maison neuve ou rénover un bâtiment ancien en Auvergne ? A qui confier votre projet ? Combien ça coute ?

Vous pourrez confier votre projet à 3 professionnels :
1. LE CONSTRUCTEUR
2.L'ARCHITECTE
3. LE MAÎTRE D'OEUVRE


1. LE CONSTRUCTEUR

Il représente environ 75% du marché des constructions de maisons neuves. Le constructeur travaille dans le cadre du CMI (Contrat de construction de Maison Individuelle). Tous les constructeurs proposent ce contrat qui doit encadrer votre projet. Il a de nombreux avantages.

1. Le contrat CMI est réglementé et en application depuis 1990

2. Le client n'a qu'un interlocuteur, le constructeur. 
De fait, il n'a pas de contact direct avec les entreprises qui interviennent sur son chantier. 
Un conseil, quand vous le pouvez, questionnez le constructeur sur les artisans qui construiront votre maison. Il est important de connaître leurs qualifications, leurs chantiers références, leurs équipements et leurs anciennetés.

3. Votre banque est dans l'obligation de vérifier le contenu du CMI avant de vous accorder votre prêt.

4. Après la signature du CMI, et des 7 jours de réflexion, le constructeur ne pourra jamais revenir sur le prix fixé, ou le délai, sans votre accord.
C'est certainement le point le plus important. En effet, les architectes et maîtres d’œuvre n'ont pas forcément ces obligations.
Par contre, il est pour moi impossible de faire du sur mesure en respectant ces obligations. C'est la raison essentielle pour laquelle les constructeurs ne peuvent que proposer des maisons sur catalogues. Elles sont personnalisables mais, à des coûts souvent prohibitifs parce qu'il est tout simplement ingérable de faire du cas par cas en maîtrisant tous les prix à l'avance et dans les délais.
Beaucoup de constructeurs ajoutent de exceptions, qui peuvent faire gonfler la facture mais, ils sont souvent compréhensibles. Par exemple, le lot terrassement peut être chiffré mais, il sera lié aux spécificités réels du sol. Ce dernier ne pourra être connu qu'une fois que le terrassement aura démarré.

5. Le constructeur, vous garantit que votre maison sera achevée grâce à la garantie obligatoire de livraison et ce même en qu'en cas de défaillance du constructeur.

6. Les honoraires sont libres et aux choix, intégrés en partie ou dans leur totalité dans les prix de construction que l'on vous présente.

Maison Bâti Concept écologique - La Roche Blanche (63)
Étant donné que vous ne connaissez pas les artisans et encore moins leurs devis lors de la signature du contrat de CMI, rien ne vous permet de contrôler la marge réelle du constructeur. Par expérience, elle se situe entre 12 à 25% du prix globale de la construction. La marge du constructeur
défini en grande partie la qualité de la construction puisque les prix de main d'oeuvre d'artisans qualifiés et bien équipés sont pratiquement toujours les mêmes. Donc, si les honoraires sont très haut et que le prix global reste bas, il n'y a qu'un deux leviers pour le constructeur, ce sont les artisans et la qualité des matériaux utilisés.


7. Les assurances dommages ouvrages et décennales sont obligatoires.
C'est la souscription d'une dommage ouvrage qui est obligatoire pour le maître d'ouvrage (le futur propriétaire). Vous pouvez avoir des gros problèmes en cas de défaillance du constructeur, si vous n'avez pas souscrit à une dommages ouvrages. L'assurance décennale est obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment.

Maison Bâti Concept écologique - Menat (63)

2. L'ARCHITECTE

A mon grand regret, les architectes ont déserté le marché de la maison individuelle. Ils ne représentent pas plus de 4% du marché de la maison individuelle. Ils sont parfaitement qualifiés pour concevoir des maisons digne de ce nom. Mais, suite à de nombreuses erreurs commerciales, abus, dépassements de budgets, suivis de chantiers approximatifs, quelque uns ont fait du tord à toute la profession depuis les années 80.
Ils ne sont pas formés pour faire du suivi de chantier et des chiffrages précis et c'est souvent leurs points faibles (pour ceux qui n'ont pas pris la peine de se former eux-même, sur le terrain).
Un architecte est obligatoire si votre maison dépasse 170M² de surface de plancher, pour la réalisation des plan et le dépôt de permis de construire. Cette surface va certainement être abaissée à 150M².

Il faut dire aussi qu'un architecte gagnera mieux sa vie avec des projets ambitieux que avec des chantiers modestes de maison individuelle.

Contrairement au constructeur, l'architecte n'est pas obligé de proposer un CMI. C'est finalement ce qui change tout. Donc "en théorie", vous avez beaucoup moins de garantis. En pratique, tout dépend du contrat, libre, que vous signez avec lui. C'est en principe un contrat de maîtrise d’œuvre qui vous sera proposé. On peut y mettre ce qu'on veut, par exemple la garantit de prix ou de délai. Seulement, le même type de contrat donnera les mêmes résultats. C'est évident qu'il est préférable de connaître les prix et délais avant la construction mais, c'est encore une fois impossible avant la conception et les consultations des entreprises (devis), quand le projet est individualisé.

Comme avec le constructeur, il est vivement conseillé de souscrire à une dommage ouvrage.

Concernant les honoraires, ils doivent être clairement affichés, dans le contrat de maîtrise d’œuvre. Il se situe en général entre 10 à 15% du montant global de votre projet, pour une mission complète. Ils varient en fonction de la complexité du projet. Ils sont directement liés aux devis des artisans puisque l'architecte travaille aux pourcentages des travaux. L'architecte n'a que peu d'intérêt à faire pression vis à vis des artisans pour faire baisser les prix. Il ne gagne rien à faire travailler des artisans non qualifiés (à bas prix), et prendrait le risque de rentrer en conflit avec le maître d'ouvrage. L'architecte aura donc plutôt tendance à choisir des artisans très expérimentés et le plus autonome possible.


3. LE MAÎTRE D’ŒUVRE, en AUVERGNE


Maison Bâti Concept écologique - Pont-du-Château (63)
Il fonctionne comme l'architecte sur le plan administratif, avec un contrat de maîtrise d’œuvre. Ils représentent environ 8% du marché de la construction de maison neuve, soit le double des architectes et ils sont en progression. Il peut y avoir d'énormes différences entre l'architecte et le maître d’œuvre mais, ils peuvent aussi être très comparables. L'architecte qui suit votre chantier est aussi maître d’œuvre. 

Ce qui distingue les deux sera souvent les honoraires, les diplômes et l'approche de la conception et du suivi de chantier. En général, l'architecte est plus créatif, plus diplômé et ces honoraires sont un peu plus élevés.

A l'inverse, le maître d’œuvre est plus technique, moins diplômé mais, plus proche des entreprises, plus informé sur les prix de la construction et parfois moins cher. Souvent, il suit mieux ses chantiers parce qu'il est lui-même issus de l'artisanat ou d'une entreprise du bâtiment. Le maître d’œuvre n'est normalement pas un créatif et encore moins un artiste, à l'inverse de l'architecte.

Il y a de nombreuses exceptions et tous les maîtres d’œuvre ne sont pas techniciens, certain sont très créatifs, d'autres économistes, commerciaux,...donc, entre architecte et maître d’œuvre, c'est surtout une affaire de personne. Par contre, leurs approches sont radicalement différentes des constructeurs.


Mon avis personnel, très subjectif, est que les maisons de constructeurs en Auvergne (je ne connais pas assez les autres régions pour juger) se ressemblent tous. Certaines sont de bien meilleures qualités que d'autres (au niveau structurel), mais, à mon sens, il y a peu de différences au niveau architecture, confort, qualité de l'air et thermique. C'est essentiellement le suivi de chantier, le choix des entreprises ou le prix qu'accorde le constructeur aux entreprises qui définira la qualité finale. Les matériaux et les systèmes constructifs sont en général presque les mêmes ou très proches. Le prix étant garanti à la signature, la plupart de constructeurs travaillent aux bordereaux (prix des marchés fixés à l'avance par le constructeur). Ils achètent eux-même les matériaux et missionnent des entreprises qui acceptent de travailler aux prix de pose qu'ils ont eux-mêmes fixés.
Certains architectes et maîtres d’œuvre proposent des maisons différentes sur le plan architectural, thermique, écologique,...mais, ils sont peu nombreux. La difficulté est de maîtriser les coûts tout en s'écartant du principe constructif devenu un dogme en France qui est parpaing, laine de verre, plaque de plâtre, fermette, fenêtre pvc, vmc simple flux et chauffage central. Ce principe constructif me semble dépassé depuis une bonne vingtaine d'année pour répondre aux exigences actuelles mais, il a le mérite d'être économique.

1 commentaire:

  1. exigez que votre prestataire vous fournisse son attestation de couverture par une garantie décennale. ( vous pouvez aussi contacter l'assureur pour vérifié l'authenticité du document)

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